La promotora no entregó la vivienda: cuándo tiene que devolverte el banco lo que pagaste

Firmaste la compra de una vivienda sobre plano, fuiste pagando lo que marcaba el calendario y la vivienda nunca llegó. La promotora ha cerrado, está en concurso o ha dejado de contestar, y el aval individual que debía garantizar esas entregas no existe o nadie sabe dónde está. Queda una vía que mucha gente desconoce: reclamar al banco en el que la promotora recibió tu dinero.

La ley impone a ese banco una responsabilidad propia. Si admitió en la cuenta de la promotora anticipos de compradores de viviendas sin exigir que estuvieran garantizados, responde de su devolución. La regla procede de la Ley 57/1968 y sigue vigente, con otra redacción, en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación. Entre marzo y mayo de 2026 la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias que concretan cuándo responde el banco y cuándo queda libre, y el resultado depende de datos que puedes comprobar hoy con tus propios papeles: la fecha en que debías recibir la vivienda, lo que decía cada pago al llegar al banco y para qué comprabas.

Te explico cómo revisar cada uno, en el orden en que conviene hacerlo, y dónde deja de tener sentido seguir solo.

¿Llegas a tiempo? La prescripción, primero

Antes de reunir un solo papel, comprueba si la acción sigue viva. La reclamación contra el banco receptor de los anticipos no tiene plazo especial. Se rige por el plazo general de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil, como declaró la Sala Primera en su sentencia de pleno 781/2014, de 16 de enero de 2015, y confirmó la sentencia 320/2019, de 5 de junio, al unificar el plazo de todas las acciones fundadas en la Ley 57/1968.

Ese plazo general cambió en 2015. La Ley 42/2015 lo redujo de quince a cinco años desde el 7 de octubre de 2015, y su disposición transitoria quinta, que remite al artículo 1939 del Código Civil, fijó un tope para las acciones nacidas antes. Sumada la suspensión de 82 días del estado de alarma de 2020, el resultado práctico es este:

• Si la acción nació antes del 7 de octubre de 2015 y nadie interrumpió el plazo, prescribió como tarde el 28 de diciembre de 2020.
• Si nació a partir del 7 de octubre de 2015, dispones de cinco años.

La acción nace cuando puede exigirse la devolución, lo que por regla general coincide con el vencimiento de la fecha de entrega pactada sin que la vivienda se haya entregado. Una compra con entrega prevista para diciembre de 2023 deja margen hasta diciembre de 2028. Si la entrega debía producirse en 2021, el plazo puede estar a punto de agotarse.

La prescripción se interrumpe por la reclamación extrajudicial del acreedor (artículo 1973 del Código Civil), y desde ella el plazo vuelve a contarse entero. Si en su día enviaste un burofax al banco, localízalo, porque puede ser lo que mantiene viva tu acción. Y si estás cerca del límite, lo primero es un requerimiento fehaciente al banco, antes que cualquier otra gestión.

Qué decía tu pago cuando llegó a la cuenta de la promotora

La responsabilidad del banco no depende de que la cuenta fuera la especial que exigía la ley. El Supremo pregunta otra cosa: si el banco conoció o debió conocer que estaba recibiendo anticipos a cuenta del precio de viviendas en construcción. Tampoco basta con que supiera que su cliente era una promotora. Cuando la cuenta se usa para muchas finalidades, la Sala no exige al banco una labor inquisitiva sobre cada ingreso.

Las tres sentencias de 2026 que más interesan al comprador aplican ese criterio a pagos que no llegaron directamente desde la cuenta del comprador, y lo resuelven según la información que el propio pago llevaba consigo:

• STS 443/2026, de 23 de marzo (recurso 5873/2021). Confirma la condena a Banco Santander a devolver más de 160.000 euros a un comprador británico que pagó a través de su abogado. En el justificante de la transferencia figuraban el apellido del comprador, el nombre de la promoción y el número del apartamento, y con esos datos el banco podía identificar el ingreso sin una investigación extraordinaria. La Sala tuvo en cuenta además que el banco no aportó los movimientos de la cuenta cuando se le pidieron, pese a ser quien mejor podía demostrar que el control habría sido desproporcionado.
• STS 586/2026, de 16 de abril (recurso 9216/2021). Absuelve a Cajamar. Los ingresos no llevaban datos que permitieran vincularlos a la compra de una vivienda, y la cuenta de la promotora servía para todo: impuestos, proveedores, publicidad, asistencia técnica.
• STS 738/2026, de 12 de mayo (recurso 9698/2021). Absuelve a Caixabank. Los compradores pagaron a varios intermediarios y una sociedad acabó ingresando un cheque que agrupaba sus cantidades, sin identificar compradores, vivienda ni concepto. Ese mismo día entraron en la cuenta otros cheques por el mismo importe. Que la promotora y las intermediarias tuvieran cuenta en la misma sucursal no fue suficiente.

Coge ahora tus justificantes, uno por uno, y busca en cada uno estos datos:

• Tu nombre o el de quien figure como comprador en el contrato.
• El nombre de la promoción.
• El número o la referencia de la vivienda.
• Una mención a que es un pago a cuenta del precio o conforme al calendario del contrato.
• La cuenta de destino y el banco que la llevaba.

Si pagaste por medio de un abogado, una agencia o una sociedad, el documento que cuenta es el del ingreso en la cuenta de la promotora. El justificante de tu transferencia al intermediario solo acredita el primer tramo. Pide a quien hizo el pago una copia de la orden que dio. Si el intermediario agrupó tus cantidades con las de otros compradores en un solo cheque o una sola transferencia sin referencias, tu posición frente al banco se parece a la de la sentencia 738/2026, y conviene saberlo antes de gastar un euro en un pleito.

Para qué comprabas: vivienda frente a inversión

La protección de los anticipos ampara a quien compra para vivir, sea como residencia habitual, segunda residencia o vivienda de vacaciones, y deja fuera las compras con finalidad inversora o especulativa. El criterio es el destino de la vivienda. La condición de consumidor no lo decide: una persona física que compra al margen de cualquier actividad empresarial puede quedar excluida si las circunstancias apuntan a inversión. Las compras hechas por sociedades mercantiles quedan fuera en todo caso.

La STS 722/2026, de 11 de mayo, muestra cómo se valora. En una promoción fallida de Campos del Río (Murcia), el Supremo exoneró a Caixabank, que había actuado como avalista, frente a seis compradores y mantuvo la condena respecto de los demás. Pesaron en contra de esos seis que ya eran titulares de otros inmuebles, que compraron junto a amigos ajenos a su núcleo familiar, que los contratos permitían ceder la posición a terceros y que no dieron una explicación concreta del destino de las viviendas. A quienes perdieron les impuso las costas de la primera instancia.

La jurisprudencia excluye también los apartamentos turísticos integrados en una explotación hotelera cuando el contrato obliga a mantenerlos en ese régimen, y considera indicios de inversión comprar varias unidades de la misma promoción o guardar silencio en la demanda sobre el destino de la vivienda. La STS 443/2026 muestra el lado contrario: el banco alegó que el comprador británico era un inversor y la Sala lo rechazó por falta de indicios que desvirtuaran la finalidad residencial.

Si compraste una sola vivienda para ti o para tu familia, reúne lo que lo acredite: la venta o el alquiler de tu vivienda anterior, la solicitud de hipoteca, los correos con la promotora sobre distribución o acabados. Si compraste dos, o con amigos, o con una cláusula de cesión, necesitas una explicación sólida antes de demandar, porque con esos indicios el esfuerzo de prueba recae sobre ti.

Qué puedes reunir tú antes de hablar con nadie

• El contrato de compraventa y sus anexos: calendario de pagos, fecha de entrega, cláusulas sobre garantías y cuenta designada para los pagos.
• Cada justificante de pago, con el detalle completo del ingreso y no solo el cargo en tu cuenta.
• Tus extractos bancarios del periodo de pagos.
• Cualquier documento de garantía: aval individual, certificado de seguro o referencia a una póliza colectiva o a una línea de avales del banco.
• La correspondencia con la promotora y con el banco, en especial la que pruebe reclamaciones anteriores.

Con eso puedes dirigir al banco un requerimiento por burofax, o por otro medio que deje constancia del contenido, en el que identifiques la promoción, la vivienda y cada pago con su fecha e importe, y pidas la devolución con sus intereses. Pide también de forma expresa que te informe de cómo anotó tus ingresos en la cuenta de la promotora. La STS 443/2026 valoró que el banco no aportara esa información cuando se le pidió. El requerimiento interrumpe la prescripción y, si contiene una propuesta concreta, puede servir después como intento previo de acuerdo.

Dónde termina la autodefensa

Todo lo anterior puedes hacerlo tú. A partir de aquí el asunto entra en un terreno en el que los errores cuestan dinero.

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar el intento de acuerdo previo que exige la ley antes de presentar una demanda civil, y ese intento tiene que guardar identidad con lo que después se pide al juzgado. Una reclamación redactada sin pensar en la demanda puede no servir.

La demanda obliga a decidir contra quién se dirige (el banco receptor, el avalista si lo hubo, la aseguradora o varios a la vez), qué pagos se incluyen y cuáles se dejan fuera porque su trazabilidad no se sostiene, y cómo se prueban la finalidad residencial y el conocimiento del banco. Las sentencias de 2026 se decidieron sobre esas cuestiones de prueba.

Queda el riesgo de costas. Si el juzgado rechaza todas tus pretensiones, la regla general es que pagues las del banco, con el límite de un tercio de la cuantía para los honorarios de su abogado salvo temeridad. La STS 722/2026 las impuso a los compradores que no acreditaron el destino residencial. El cálculo completo está en quién paga las costas si demandas al banco.

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Preguntas frecuentes

Solo había un aval colectivo y nunca recibí el individual. ¿Me cubre?

Sí. El Supremo considera que la póliza colectiva o la línea de avales contratada por la promotora responde frente a los compradores aunque nunca se emitiera el certificado o el aval individual. En ese caso puedes reclamar al banco o a la aseguradora como garante, además de la vía del banco receptor o en lugar de ella.

¿Qué intereses puedo reclamar?

Además de las cantidades entregadas, el interés legal del dinero. En la reclamación al banco receptor, el Supremo fija por regla general su devengo desde la fecha de cada anticipo, aunque ha admitido excepciones cuando concurren circunstancias singulares. En los contratos sujetos a la redacción actual de la Ley de Ordenación de la Edificación, la garantía cubre también el interés legal.

Soy extranjero y compré en España. ¿Me protege esta regla?

Sí, en las mismas condiciones. La protección no depende de la nacionalidad ni de la residencia y alcanza a la vivienda de vacaciones: el comprador de la STS 443/2026 era británico. Lo que suele complicar estos casos es la trazabilidad, porque los pagos desde el extranjero pasan con frecuencia por agencias o despachos, y ahí se aplica todo lo dicho sobre los justificantes.

La promotora está en concurso. ¿Tengo que esperar a que termine?

Para reclamar al banco, no. Su responsabilidad es propia y puede exigirse con independencia del concurso de la promotora. Comunicar tu crédito en el concurso es un trámite distinto, con sus propios plazos, y puede convenirte hacerlo en paralelo.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

Cinco años desde que venció la fecha de entrega sin entregarse la vivienda, si ese vencimiento fue posterior al 7 de octubre de 2015. Si fue anterior, la acción prescribió el 28 de diciembre de 2020, salvo que el plazo se hubiera interrumpido antes con una reclamación. En los dos casos, cada reclamación extrajudicial fehaciente reinicia el cómputo.